不動産の遺産分割で「共有分割」を選ぶ前に… メリット・デメリットと解決策を徹底解説！

共有分割とは

共有分割とは、不動産を複数の相続人が持分（割合）を決めて、共有名義で取得する遺産分割方法です。登記では「A：2分の1、B：4分の1、C：4分の1」のように、持分を設定します。

遺産分割の方法は大きく4つあります。

共有分割は「他の方法が取りにくい」「相続人間の話し合いがまとまらない」などの事情で、最終手段として選ばれることが多いです。

【SMBC信託銀行HP『遺産相続における不動産の分割』】
https://www.smbctb.co.jp/service/sozoku/hajimete-sozoku/05/

共有分割の発生ケース

共有分割は、次のような場面で起こりがちです。

• 遺産が不動産しかない（預貯金が少ない）
• 誰も不動産を単独で取得したがらない（遠方の空き家など）
• 遺産分割協議がまとまらず、一時的に共有にして先へ進めたい
• 代償分割にしたいが、代償金を準備できない
• 換価分割（売却）に反対者がいる／すぐ売れそうにない

また、手続き面では相続登記が必須です。相続登記は原則として義務化されており、正当な理由なく怠ると過料（10万円以下）の対象となり得ます。

【法務省HP『相続登記の申請義務化について』】
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

共有分割のメリット

共有分割には、確かにメリットに見える点もあります。ポイントは「短期メリット」と「長期リスク」を分けて理解することです。

1) 形式的に公平に見えやすい
法定相続分どおりに持分を設定しやすく、相続人の不満を抑えやすい場合があります。

2) 収益不動産なら家賃を持分で分けられる
賃貸アパート等なら、持分割合に応じて家賃収入を分配する設計ができます。

3) 売却時の税制（3,000万円特別控除）が「共有者ごと」に使える可能性
共有のマイホームを売った場合、譲渡所得の計算は持分に応じて行い、一定要件を満たす共有者なら「1人につき最高3,000万円」の特別控除が適用され得ます。
（※家屋の所有関係などで適用可否が分かれる点は要注意です。）

【国税庁HP『No.3308　共有のマイホームを売ったとき』】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3308.htm

共有分割のデメリットとリスク

共有分割で頭を悩ませるのは、決めたいときに決められない状態が続くことです。

1) 売却・建替えなどは原則「全員同意」が必要
共有物の「変更や処分」は共有者全員の同意が必要、管理は持分の価格に従って過半数で決定する、という枠組みが基本です。
つまり、1人でも反対または連絡不能だと、不動産の売却や大きな活用が止まりやすくなります。

2) 相続が重なるほど、共有者が増えて権利関係が複雑化
共有者が次世代に移るたびに人数が増え、合意形成が難しくなります。

3) 固定資産税・修繕費・管理の負担で揉めやすい
「誰が管理する？」「修繕費を払わない人がいる」など、生活実務のズレがトラブルとなりえます。

4) 共有者の認知症・死亡・所在不明が致命傷になり得る
合意が必要な局面で、共有者の判断能力が問題になると、手続きが一気に難しくなります（成年後見等が必要になるケースも）。

5) 相続税の特例が“全員に同じように効く”とは限らない
たとえば小規模宅地等の特例は、適用要件や取得者の状況によって結果が変わり得ます。国税庁は制度概要を示しています。
また、共有取得のケースでの取り扱いを示した解釈事例も公開されています。

【国税庁HP『No.4124　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例』】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
【国税庁HP『８　被相続人等の居住用宅地等を共有で取得し、その１人に小規模宅地等の特例の適用がある場合』】
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/sozoku/100713/08.htm

トラブル事例と注意点

事例1：共有者の1人が「持分だけ」第三者に売ってしまう
持分は売却できるため、知らない第三者が共有者になり、不動産の管理や売却がさらに困難になります。

事例2：1人だけが住んでいて、他の共有者が不満
「使用ルール」「費用負担」「賃料相当の考え方」などを、早い段階で文書にするとトラブルを回避できる可能性があります。

事例3：どこまでが“管理”で、どこからが“変更”なのかで対立
共有の意思決定は大枠として、

• 管理：持分価格の過半数
• 変更・処分：原則全員同意

というルールを前提に整理します。
（※改正で「軽微変更」の類型が整備されている点も、法務省資料に示されています。）

【法務省HP『民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いにつ いて（民法改正関係）（通達）』】https://www.moj.go.jp/content/001394383.pdf

共有分割を選ぶべきケースと避けるべきケース

避けるべきケース（原則）

• 相続人が多い／関係性が薄い
• 近い将来に売却・建替えをしたい
• 利用方針が一致していない（住む・貸す・売るで意見が割れている）
• 将来の相続（子・孫世代）まで見据える必要がある

選択肢として残るケース（“一時的な共有”）

• 代償分割・換価分割が現実的に難しい
• 当面は売れない地域・物件で、いったん保有する必要がある
• 相続税申告などの期限対応のため、当面の形を整える必要がある（※ただし、相続登記の義務化があるため、放置は危険です。）

【法務省HP『相続登記の申請義務化について』】
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

共有にする場合でも、「いつ・どうやって共有を解消するか（出口戦略）」をセットで決めるのが重要です。

共有分割の手続きと解消法

共有分割の手続き（基本の流れ）

1. 相続人調査（戸籍等で相続人を確定）
2. 相続財産調査（不動産の登記・評価・負債など）
3. 遺産分割協議（共有にする持分割合・管理ルールまで合意）
4. 遺産分割協議書の作成
5. 相続登記（共有持分で名義変更）　相続登記は義務であり、怠ると過料の対象になり得ます。

共有状態の解消方法（出口の選択肢）

※調停・訴訟に発展するおそれがあり、時間と費用がかかるため、できる限り協議段階での整理が望ましいです。

【法務省HP『共有制度の見直し(３)』】
https://www.moj.go.jp/content/001306021.pdf

他の遺産分割方法との比較

「共有を避けたいが、どうすれば？」という方は、次の選択肢を比較して検討すると整理が進みます。

• 現物分割：分筆・単独取得で将来の意思決定が楽。ただし不公平になりやすい
• 代償分割：不動産を残しつつ公平調整。ただし代償金の資金力が必要
• 換価分割：売却して公平に分けやすい。ただし思い出の家は手放す
• 共有分割：短期的にまとまりやすいが、長期リスクが大きい

専門家に相談する重要性

共有分割は「いま揉めない」代わりに、「将来もっと大きく揉める」リスクを抱えやすい分割方法です。共有ルール（管理は過半数、変更・処分は原則全員同意）を前提に、出口まで設計する必要があります。
江戸川葛西相続法律事務所では、

• 共有にする前に、現物・代償・換価の比較整理
• 共有にする場合でも、管理ルールと解消方針（出口戦略）の設計
• 共有物分割請求が必要なケースの方針立案
• 登記・税務面の専門家連携（相続登記義務化、特例適用の論点整理）

まで、状況に応じてサポートできます。

まとめ

• 共有分割は、不動産を持分で分けて共有名義にする方法である
• 短期的にはまとまりやすい一方で、売却や建替えが止まりやすく、相続が重なるほど複雑化する
• 共有の意思決定は「管理は過半数」「変更・処分は原則全員同意」が基本である
• 共有にするなら、解消方法（出口）までセットで決めることが重要である
• 相続登記は義務化され、放置は過料のリスクがある

ご相談は江戸川葛西相続法律事務所へ！

江戸川葛西相続法律事務所は、東京都江戸川区の東西線・西葛西駅に所在し、共有分割を含む遺産分割や相続税を見据えた相続対策に強みを持つ、日本に150人程度しかいない弁護士、税理士、日本公認会計士協会準会員のトリプルライセンスを保有する代表が運営する法律事務所です。

相続財産の価格の算定や、代償分割・現物分割・換価分割・共有分割の選択や相続人間の対応など、遺産分割特有の問題にも豊富な実務経験があります。

相続人間の話し合いが難航しているケースや、登記の手続きに不安がある場合も、法的観点から適切にサポートいたします。

相続や遺産分割でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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